Estos son todas las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso edificatorio.

La LOE, o Ley de Ordenación de la Edificación, nombra a los siguientes ocho tipos de agentes de la edificación en España.

  • EL PROMOTOR. Aquella persona o empresa, privada o pública, que promueve, impulsa y financia la realización de una obra ya sea para sí mismo o para su posterior compraventa. Puede financiarla con recursos propios o ajenos. Es quién tiene la titularidad o los derechos sobre el solar para poder construir sobre él, así como quién gestiona el encargo del proyecto al técnico competente y su ejecución a la empresa constructora, y la obtención de las licencias y autorizaciones de la administración. 

  • EL PROYECTISTA. Es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto de este. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos, cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto. Según la LOE, son obligaciones del proyectista:
  •         a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda por itpología y uso de la edificación, así como alcance y complejidad de la obra, y cumpliendo las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En edificios de nueva planta y a su vez de uso administrativo, docente, sanitario, religioso, residencial o cultural, la titulación habilitante será la de arquitecto.
  •         b) Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que puedan ser preceptivos, habitualmente del colegio profesional correspondiente. Una de las partes más importantes es la documentación gráfica (imágenes, planos, gráficos, etc. en 2D y 3D) para la exacta definición de la obra, utilizando medios informáticos de diseño tales como CAD/CAM, SolidWorks, o AutoCad. Aún así el proyecto de compone de distintas partes y debe incluir, aunque se explicará con más detalle en otra entrada, lo siguiente: 
    1. Memoria Descriptiva.
    2. Memoria Constructiva.
    3. Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación.
    4. Cumplimiento de otros reglamentos y disposiciones.
    5. Anejos a la memoria.
    6. Planos de ejecución.
    7. PPTP (pliego de prescripciones técnicas particulares).
    8. Mediciones y presupuesto.
    9. Manual de uso y mantenimiento del edificio.
  •       c) Acordar, si se tercia profesionalmente, con el promotor, la contratación de colaboraciones parciales.

  • EL CONSTRUCTOR. Es el encargado de ejecutar la obra siguiendo el proyecto ejecutivo y conforme a la legislación vigente aplicable, y en base a las instrucciones dadas por el director de obra (DO) y el director de ejecución obra (DEO) para alcanzar un resultado y calidad acordes al proyecto y a los estándares exigibles. Designa al jefe de obra, habitualmente un técnico -al igual que lo son el DO y el DEO- que actuará en representación de la empresa constructora principal. Asigna y dispone los medios materiales y humanos que se requieran para llevar a cabo la obra, sin perjuicio de las subcontrataciones profesionales de determinadas partes, fases o instalaciones de la obra, siempre dentro de los límites del contrato. Firma el acta de replanteo y el acta de recepción de obra. Aporta también el plan de seguridad, realizado en base al estudio de seguridad y salud redactado previamente en proyecto, y al cuál deberán adherirse todas las empresas que participen en la obra.

  • EL DIRECTOR DE OBRA. Es el agente que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y ambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el fin de asegurar su adecuación al fin propuesto. Las obras de los proyectos parciales pueden dirigirlas otros técnicos, siempre bajo la coordinación del director de obra. Son obligaciones suyas:
    • Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión.
    • Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectada a las características geotécnicas del terreno.
    • Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
    • Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto.
    • Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
    • Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

  • EL DIRECTOR DE EJECUCIÓN DE LA OBRA. Comprueba el replanteo, la correcta ejecución de los sitemas constructivos y de las instalaciones de acuerdo con el proyecto ejecutivo de obras, aportando soluciones cuando fuere necesario. Consigna las instrucciones precisas en el libro de órdenes y asistencias, colaborando en la elaboración de la documentación de obra. Habitualmente realiza también las funciones del control de calidad y de la coordinación de seguridad y salud (CSS). Son obligaciones suyas:
    • Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión.
    • Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.
    • Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
    • Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
    • Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
    • Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

  • LAS ENTIDADES Y LABORATORIOS DE CONTROL DE LA CALIDAD DE LA EDIFICACIÓN. Estas entidades están especializadas en la realización de análisis y ensayos de materiales, tanto in situ en obra como en laboratorio. Los más habituales son los ensayos de hormigón estructural (EH) para la determinación de la resistencia a compresión de probetas de hormigón, rompiéndolas a los 28 días de recogida la muestra en el momento de hormigonado en obra; el ensayo de compactación Proctor para el estudio y control de calidad de la compactación de un terreno ya que a través de él es posible determinar la densidad seca máxima de un terreno; los ensayos de barras de acero (características mecánicas en barras de acero corrugado, ensayo de doblado en barras de acero corrugado, características geométricas de barras de acero corrugado) que al ser productos con certificados (certificado CE) y sometidos a controles en las empresas fabricantes, cabe la posibilidad de reducir el número de ensayos.
    • Otros ensayos in situ son: Determinación del Índice de Rebote, Ensayo de Ultrasonidos en Hormigón, Detección de armaduras con Pachómetro, Pruebas de carga en forjados o puentes, Determinación de la densidad “in situ” por isótopos radiactivos, Ensayo de carga con placa, Determinación de la densidad por el método de la arena, Toma de muestras, Medida de la textura superficial de pavimentos asfálticos, Medida del espesor de pinturas (todo tipo), Medida del anodizado, Auscultación de Pilotes, Inspección de Soldaduras por líquidos penetrantes, Inspección de Soldaduras por ultrasonidos, Inspección de Soldaduras por partículas magnéticas, Comprobación de uniones atornilladas, Pruebas de impermeabilización en cubiertas y en fachadas, Pruebas de presión y estanqueidad en tuberías de abastecimiento, saneamiento y pluviales, Inspección de tuberías por medio de equipos de TV.
    • En laboratorio los más habituales son: Ensayos físicos de lechadas, morteros, cementos, yesos y cales; Compactadoras para ensayos mecánicos de cementos; Laboratorio de ensayo de aceros; Ensayos de materiales cerámicos, pétreos y prefábricados de cemento; Sala de prensas multiensayo (mezclas bituminosas, morteros, prefabricados; Laboratorios para ensayos de productos químicos, pinturas y similares.

  • LOS SUMINISTRADORES DE PRODUCTOS Y MATERIALES. Son los fabricantes, almacenistas, importadores, proveedores o vendedores de materiales construcción, componentes o elementos semielaborados.

  • LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS. Dentro de las ocho categorías establecidas (artículos 9 a 16), la LOE distingue a los propietarios y usuarios en su artículo 16 como agentes de la edificación. Pero no facilita una definición puntual, limitándose a establecer las obligaciones de propietarios y usuarios como agentes de la edificación. Haciendo referencia al código civil, éste define en su art. 348 la figura de propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Bajo esta definición se entiende que el propietario y usuario es aquella persona que tiene el derecho de gozar y disponer directamente de la edificación, una vez culminado el proceso de la edificación, atendiendo a las limitaciones establecidas por la ley.

    Así, según el ya citado Art. 16, Ley 38/1999 de 5 de noviembre: 

    • Son obligaciones de los propietarios: conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.

    • Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios: la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.