Legalización de edificaciones

La legalización de una vivienda es un trámite por el que se otorga legalidad a una obra ya realizada y que se ejecutó sin solicitar ninguna de las licencias y permisos que la ley establece. De manera que legalizar una vivienda supone reconocer la existencia de una edificación que hasta el momento no era «legal».

No siempre es posible legalizar una vivienda. Por eso, el primer paso es acudir al ayuntamiento para informarse sobre la situación de la vivienda y ver si es posible o no su legalización. Cuando el ayuntamiento te haya confirmado que sí puedes legalizarla, tendrás que ponerte en contacto con un arquitecto, un aparejador o un estudio de arquitectura.

Aunque el trámite se llame expediente de legalización de una edificación, quien legaliza tu vivienda es la administración local y lo que te exigirá es la presentación de un documento técnico que dé cuenta de que tu propiedad, sea una vivienda unifamiliar, o cualquier otro tipo de edificación, reúne todos los requisitos legales exigibles en materia de habitabilidad y seguridad, además de no infringir ninguna ordenanza urbanística.

 

LEGISLACIÓN, NORMATIVA Y REQUISITOS

La legalización de una vivienda depende, en gran medida, de los planes de ordenación urbanística de cada municipio. En el ámbito nacional, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado en el Real Decreto 7/2015, de 30 de octubre por el Ministerio de Fomento, introduce algunas novedades sobre la legalidad de las edificaciones. Pero también citaremos otras leyes y normas nacionales relacionadas con la legalización de una vivienda.

Texto refundido de la Ley de Suelo

En el texto refundido de la Ley de Suelo se establece que el restablecimiento de la legalidad urbanística deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad tal como establece la legislación hipotecaria y la misma Ley de Suelo.

La legalidad de las edificaciones, las construcciones e instalaciones quedará acreditada siempre que estas se ajusten a la ordenación urbanística y al acto administrativo que requiriesen, es decir, la obtención de la licencia de primera ocupación.

Código Técnico de Edificación (CTE)

El Código Técnico de Edificación es, dentro del ordenamiento jurídico español, el marco normativo que fija las exigencias básicas de seguridad y habitabilidad en los edificios que emanan de la Ley3 8/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).

Cuando una edificación va a legalizarse, deberá cumplir con estos principios porque el tratamiento que la administración da a la vivienda que se legaliza es como si en realidad fuera una construcción nueva. Por eso, suelen aparecer dificultades a la hora de legalizar una vivienda, ya que en muchos casos, se trata de edificios con cierta antigüedad en los que es difícil certificar que cumplen con estos estándares más modernos.

No obstante, un buen profesional deberá ir cotejando la normativa vigente en el momento de la construcción de la vivienda con la norma actual, buscando las equivalencias y cuando la seguridad estructural se viera comprometida, indicaría la necesidad de abordar un proyecto de reforma para que la vivienda cumpla con la normativa actual.

Real Decreto 235/2013, de 5 de abril

Este Real Decreto aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Una de las condiciones que debe cumplir una casa para poder ser legalizada es que cumpla con los requisitos de la certificación energética.

De manera que el informe técnico para el expediente de legalización debe tener en cuenta los consumos energéticos y las emisiones de CO2 de la vivienda especificando las medidas y recomendaciones para mejorar los niveles de la eficiencia energética.

Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE)

Otro de los requisitos que tendrá que cumplir una casa que vaya a ser legalizada es que sus instalaciones de calefacciónclimatización y agua caliente sanitaria hagan un uso racional de la energía. Esto es lo que regula este Reglamento aprobado por el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio que es una medida para poner en marcha el plan de acción de la estrategia de ahorro y eficiencia energética de España.

En el reglamento se tienen en cuenta aspectos como que la preparación del agua caliente para usos sanitarios cumpla con la legislación para la prevención de la legionelosis.

 

 

Tipos de edificaciones ilegales

¿Pero cómo puede ser que existan viviendas ilegales? Para responder esta pregunta hay que tener en cuenta, por ejemplo, los planes generales de ordenación urbanística. Puede darse el caso, sobre todo en viviendas unifamiliares, que las edificaciones ilegales hayan sido construidas antes de la entrada en vigor de un plan urbanístico o después de la aplicación del plan.

En los dos casos las viviendas pueden ser legalizadas o no. Si la vivienda unifamiliar, a pesar de haber sido ejecutada sin licencia, respeta lo establecido en el plan de ordenación urbanística en lo referente a la ocupación de suelo, de edificación y las leyes del ámbito municipal, autonómico y estatal, entonces podrá ser legalizada.

En caso contrario, no se podrá legalizar la vivienda dado que no podrá ajustarse a lo estipulado por la ley del suelo y la administración exigirá la demolición de la construcción.

Puede suceder también, que tu vivienda fuera perfectamente legal, pero que un cambio en el plan de ordenación urbanística la convierta en «ilegal» por un cambio de uso de suelo. O bien, puedes ser propietario de una edificación con cierta antigüedad construida en suelo rústico. En estos casos la edificación entra dentro de la clasificación de «fuera de ordenación».

Si tu vivienda se encuentra en situación de «fuera de ordenación» solo podrás realizar obras de conservación, mantenimiento y ornato. No podrás ni aumentar su volumen, ni realizar obras que revaloricen la edificación.

El catastro tiene constancia de la existencia de muchos inmuebles que nunca han sido declarados, por ejemplo, un cobertizo en una finca que termina por convertirse en un chalé, o una edificación a la que se le añade una altura.

El trámite de la legalización de una vivienda

Si eres propietario de una edificación y quieres legalizarla, tendrás que presentar en el ayuntamiento correspondiente una serie de documentación técnica para que la administración corrobore que la propiedad existe legalmente y que cumple con las estipulaciones de la normativa municipal. El nombre técnico de esta gestión es expediente de legalización de edificaciones.

Tendrás que ponerte en contacto con un arquitecto, un estudio de arquitectura o un aparejador para que prepare un estudio técnico. Con este estudio el ayuntamiento abrirá un expediente de legalización y cuando esté expediente se haya resuelto, tu vivienda ya será una edificación legal.

El informe de legalización que prepare el arquitecto dará fe de que la vivienda o edificación cumple con las condiciones de habitabilidad y seguridad exigidas por la legislación vigente y, por tanto, que cumple con todas las ordenanzas municipales referentes a urbanismo y uso del suelo.

Este informe es específico para este trámite administrativo de modo que se diferencia en su contenido de un proyecto de edificación, que es el documento técnico que se solicita antes de iniciar cualquier obra.

Pasos para legalizar una casa

A partir de aquí, el arquitecto que vaya a elaborarte el informe técnico se pondrá en contacto con el arquitecto del ayuntamiento para consultar qué documentación precisa el ayuntamiento, qué modelos de solicitudes tiene, etc.

El arquitecto, con esta información ya puede empezar el trabajo in situ. Tendrá que ir a ver la vivienda para comprobar los datos del solar, tomar datos sobre los parámetros urbanísticos de lo construido como la altura de la edificación, retranqueos o separación a linderos, porcentaje de ocupación, patios, etc. También que tomar medidas de las superficies por usos y totales.

Después redactará el informe técnico que constará de: memorianormativa técnica aplicable, documentación gráfica y planos, las mediciones con una valoración y anexos. Por ejemplo, algunas administraciones solicitan un certificado de final de obra para expedientes de legalización. Otras solicitan un certificado de estado actual o de superficie, con una documentación técnica básica.

Con el informe técnico del arquitecto ya se puede solicitar la licencia de legalización. Los dos documentos se entregan al departamento de urbanismo del ayuntamiento. Tendrás que esperar a que se resuelva el expediente de legalización de edificación. Cuando recibas el visto bueno, deberás abonar las tasas e impuestos correspondientes.

El abono de las tasas e impuestos se habrán calculado en función de la valoración que contiene el documento técnico presentado. Suele ser un 4 % de la valoración. Después, el ayuntamiento hace una comprobación de que la documentación entregada es fiel a las características de la vivienda que se quiere legalizar.

Por último, recibirás del ayuntamiento la licencia de primera ocupación, este documento es imprescindible para que te puedan llegar los suministros de agua, electricidad o gas a tu vivienda. Además, la licencia de primera ocupación, después de la refundición de la Ley del Suelo, es requisito indispensable para poder escriturar y vender inmuebles.

El trámite de legalización se completa cuando das entrada a tu vivienda en el Registro de la Propiedad.

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