Tasación de vivienda

Las tasaciones inmobiliarias poseen el valor fijado obtenido como resultado de un proceso normalizado de tasación y que aparece en el informe final. Debe de estar firmado por un técnico certificador, sea arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero en casos de inmuebles industriales o rústicos.

La metodología de tasaciones está regulada por la Orden ECO/805/2003 y solo pueden realizarlo técnicos habilitados para ello.

En la práctica habitual de la valoración inmobiliaria, los métodos con los que se realiza tal estimación son cuatro: COMPARACIÓN, RESIDUAL, COSTE Y ACTUALIZACIÓN. La elección de una u otra metodología depende de diversos factores como la situación del mercado inmobiliario en la zona; la tipología de inmueble y el uso de éste; la finalidad de la valoración; la proyección financiera del inmueble; si se encuentra en fase proyecto, de construcción o terminado; y el criterio del técnico tasador.

Asimismo la vivienda puede tener diferentes tasaciones según el objetivo que tengan. Es muy común que el valor que alcanza el inmueble para la venta y el que se fija en el contrato de compraventa para pedir una hipoteca sea diferente.

En este sentido se diferencian dos valores principales:

  • Precio de mercado.
  • Valor hipotecario.

Según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, nombrada anteriormente:

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM): es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH): es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

Otros valores relevantes en un inmueble son:

  • El valor fiscal: este se refiere al método que emplea Hacienda para el pago de los impuestos que se deriven de dicho inmueble.
  • El valor catastral: lo decide cada municipio en función de diferentes factores como la ubicación de la vivienda. Cabe destacar que este valor no suele superar el precio de mercado. Además, es un dato protegido por lo que solo se muestra al dueño del inmueble. Se tiene en cuenta a la hora de pagar los impuestos municipales como el IBI.
  • El valor del suelo: se trata del precio que tiene el suelo de la finca, la materia prima utilizada en construcción. Cualquier inmueble construido tiene valor de suelo, aunque no quede espacio libre por construir.

Finalmente, hay que tener en cuenta que el documento informe de valoración tendrá una validez legal de 6 meses.

 

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